В чем же причины прошлогоднего обвала в продаже квартир в Ереване?

Прошлый год ознаменовался серьезным спадом рынка квартир в Ереване. По сравнению с предыдущим годом, количество проданных квартир сократилось на 3,4 тыс. единиц (или же почти на 30%). Здесь, и далее по тексту, сравнения, кроме особо оговоренных случаях, проводятся по отношению к аналогичному периоду предыдущего года.

В областях также отметился спад, но не столь масштабный. Продажа квартир в провинции сократилась «лишь» на 471 единицу (или же на 8,4%). Как видим, как в количественном, так и в относительном отношении, столица, по спаду в продаже квартир, намного «опережает» области.

Заметим, что в Ереване сосредоточено свыше половины (точнее – 54,4%) фонда квартир республики. Подавляющая часть жителей столицы проживает именно в многоквартирных зданиях. Так, по количеству, квартиры опережают индивидуальные жилые дома (которые в народе именуют как «собственные дома») в 3,9 раз. За последние десятилетия, массовое жилищное строительство в столице, привело к росту первичного рынка квартир, а отсюда – к резкому росту их предложения на рынке. Льготы по ипотеке позволили вовлечь в контингент покупателей дорогостоящих квартир в новостройках определенную часть среднего класса.

Но, прошлый год отметился регрессом. То, что сокращение количества квартир носило не случайный характер, наглядно видно из нижеследующего графика. Как видим, в каждом месяце, по  сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года, отмечался спад в продаже квартир.

ГРАФИК 1

Можно с абсолютной уверенностью предположить, что данный спад в столице связан с сокращением не предложения, а покупательского спроса. Общеизвестно, что выставленных на продажу квартир (как на первичном¸ так и на вторичном рынках) зримо больше, чем покупателей. Эта «диспропорция» между спросом и предложением еще более усугубилась, после поэтапной отмены льгот по ипотеке. Однако, скидывать все на ипотеку было бы ошибочным.

В разрезе административных районов столицы лишь в Канакер-Зейтуне наблюдался позитивный сдвиг на рынке: продажа квартир там возросла на 64 единицы (или же на 9,4%). По остальным же районам имелась прямо противоположная картина. Наихудшие показатели имелись по «элитарному» району Кентрон (спад в продаже на 854 квартиры, или же на 41%), затем следовал его ближайший конкурент по дороговизне жилья – район Арабкир (на 703 квартиры, или же на 32%). Совместная доля этих двух районов, в общем объеме спада в продаже квартир в Ереване, составила 46%. Несмотря на этот антирекорд, Кентрон и Арабкир продолжают лидировать в рейтинге продаж.    

   ГРАФИК 2

Казалось бы, неуклонный ежемесячный спад (в годовом исчислении) в продаже, должен был привести, по меньшей мере, к «стабилизации» цен квартир. Однако, судя по официальной информации, рыночные цены, причем по всем без исключения районам столицы, в прошлом году неуклонно росли. При этом наибольший рост цен, в абсолютном выражении, отметился как раз в тех районах, в которых был наибольший спад в продаже – в Кентроне и Арабкире.

ГРАФИК 3

Это тем более парадоксально, учитывая фантастические, для нашей действительности, средние цены недвижимости в указанных районах (см. нижеследующий график).

ГРАФИК 4

 

Многих покупателей интересуют цены в долларах США. Общеизвестно, что в значительной части объявлений о продаже недвижимости, стоимость указывается в долларах США. Поэтому приведем рыночные цены квартир в Ереване, в этой мировой валюте.

ГРАФИК 5

Что же привело к обвалу рынка квартир? Заметим, что нынешний спад имел прецедент в недавнем прошлом. В 2020 году в Армении общее количество сделок по купле-продаже всех видов недвижимости сократилось на 5,4 тыс. единиц (или же на 10,4%). При этом продажа квартир в столице сократилась на 3,0 тыс. единиц (или же на 27%). То есть годы назад имелся спад, сопоставимый с прошлогодним обвалом. Но, обстоятельства тогда были несколько иные.

В январе-феврале 2020 года в стране распространились новости об эпидемии COVID-19, а в начале марта был выявлен первый случай заболевания у гражданина Армении. Затем, в середине марта, правительство объявило о чрезвычайном положении, был введен карантин. Народ, образно говоря, был в шоковом состоянии, общественная жизнь почти замерла. Это, наряду с прочим, негативно сказалось и на рынке недвижимости, в том числе жилья. К примеру, в апреле указанного года объем продажи квартир сократился в 5,2 раза (!). Последующее восстановление рынка недвижимости было прервано агрессией Азербайджана против Арцаха, начавшейся в конце сентября 2020 года. Тяжелые последствия войны сказались во всех сферах жизни Армении. На столичном рынке недвижимости это выразилось ощутимым спадом в продаже квартир в IV квартале - на 1,2 тыс. единиц (или же на 35%).

Каковы же причины спада 2023 года? Может, обвал рынка был связан с иностранными покупателями? Ответ на этот вопрос отрицательный. Если рассмотреть динамику сделок по купле-продаже квартир в Армении (по Еревану указанные данные не публикуются), то существенных сдвигов за последние два-три года не имеется. Отметим, что данные об иностранных покупателях-продавцах недвижимости, публикуются лишь с 2018 года.

Количество сделок иностранцев по купле-продаже квартир, по всем населенным пунктам Армении, в прошлом году уменьшилось примерно на 0,4 тыс. единиц. Сколько из этой цифры приходится на Ереван, в официальной информации не приводится. Условно примем, что весь этот спад произошел только в столице. Но, даже в этом случае, общий объем спада (указанные выше 3,4 тыс. квартир) на порядок больше сокращения сделок по купле-продаже квартир иностранцами. Так что влияние фактора иностранцев на столичном рынке квартир было не столь уж значительным.   

ГРАФИК 6

 Заметим, что за все последние годы продавцов иностранцев было больше, чем покупателей. Можно предположить, что часть «продавцов-иностранцев» представлена бывшими жителями Армении, принявших гражданство других государств (в первую очередь – России, затем США и стран Европы). Для справки: только за 2017-2021 годы и I квартал 2022 года, гражданство России приняли 165 тыс. наших граждан. Каждый год иммиграционную визу в США, по лотерее Green Card, получают порядка 2 тыс. наших граждан. Вполне возможно, что часть этих эмигрантов отказалась от гражданства Армении, и стала «иностранцами». Как известно, многие наши граждане, переехавшие в другие страны, особо не спешат с реализацией своей недвижимости в Армении. Лишь, прочно обосновавшись на новом местожительстве, и став «иностранными гражданами», они решаются распродать свое жилье и прочее имущество на бывшей родине.

На нижеследующем графике представлена география иностранных граждан, осуществивших сделки по купле-продаже квартир в Армении, в прошлом году.  

ГРАФИК 7

Другая версия, относительно обвала рынка квартир в столице, связана с ипотекой, точнее, с поэтапной отменой льгот. Итак, в прошлом году в столице было заложено под ипотеку на 712 квартир (или же на 7,8%) меньше, чем в предыдущем году. Представляет интерес тот факт, что спад особенно был велик на окраинах столицы – районах Давташен (сокращение на 249 единиц) и Малатия-Себастия (на 230 единиц). Третье место, в этом антирейтинге, занимает небольшой по территории и численности жителей район – Норк-Мараш, со спадом в 116 заложенных под ипотеку квартир.  

В районах же Кентрон и Арабкир, количество заложенных под ипотеку квартир сократилось незначительно (соответственно на 33 и 29 единиц), и они по прежнему лидировали в прошлогоднем рейтинге (см. нижеследующий график).            

ГРАФИК 8

Итак, каждый по отдельности указанный выше фактор оказал сравнительно небольшое влияние на сокращение продажи квартир. Совместно же, по линии иностранных покупателей-продавцов и заложенных под ипотеку квартир, продажа квартир сократилась примерно на 1,0-1,1 тыс. единиц. Это составляет «лишь» около 1/3 части общего спада. Что же стало основной причиной обвала рынка? 

Важнейшим событием прошлого года стала полная блокада Азербайджаном Арцаха, приведшая в итоге к ликвидации Нагорно-Карабахской республики и массовому исходу арцахцев в Армению. Катастрофа с Арцахом, на фоне непрекращающихся угроз и военных приготовлений Азербайджаном, привела к пессимистическим настроениям у части жителей Армении. Непрекращающиеся панические слухи  о военном вторжении Азербайджана на территорию нашей страны, создавали тревожную обстановку в обществе. Понятно, что в этих условиях многие потенциальные покупатели решили отложить приобретение недвижимости (в том числе квартир), до «лучших времен». 

Приведет ли сокращение покупательского спроса к снижению цен на недвижимость, в том числе квартиры? Ожидать, что продавцы резко снизят цены, несколько сомнительно, учитывая их менталитет. В наших реалиях, если и снизят, то незначительно, чисто для зрительного эффекта. Возможен вариант «замораживания» цен, до восстановления покупательского спроса на уровне 2022 года. Не исключается, что владельцы новостроек, совместно с коммерческими банками, будут искать новые методы для стимулирования покупательского спроса. Но, для этого, наряду с прочим, потребуется эффективная работа социального лифта, сокращение реальной бедности в стране. Ведь без приличного и стабильного дохода, о покупке квартиры можно лишь мечтать.