Որո՞նք են Երևանում բնակարանների առքուվաճառքի նախորդ տարվա անկման պատճառները
Անցած տարին Երևանի բնակարանների շուկան նշանավորվեց լուրջ անկումով։ 2022 թվականի համեմատ 2023–ին վաճառված բնակարանների թիվը նվազել է 3,4 հազար միավորով (կամ գրեթե 30%-ով)։ Սույն հոդվածում այս և հետագա համեմատությունները, բացառությամբ հատուկ ակնարկվող դեպքերի, կատարվում են նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի հետ համեմատությամբ:
Անկում է գրանցվել նաև մարզերում, բայց ոչ նույնքան մասշտաբային։ Մարզերում բնակարանների վաճառքը նվազել է «ընդամենը» 471 միավորով (կամ 8,4%-ով)։ Ինչպես տեսնում ենք, թե՛ քանակական, թե՛ հարաբերական առումով մայրաքաղաքը բնակարանների առքուվաճառքի անկման ցուցանիշներով շատ «առաջ» է մարզերից։
Նշենք, որ հանրապետության բնակարանային ֆոնդի կեսից ավելին (ավելի ստույգ՝ 54,4%–-ը) կենտրոնացած է Երևանում։ Մայրաքաղաքի բնակիչների ճնշող մեծամասնությունը բնակվում է բազմաբնակարան շենքերում։ Այսպիսով, քանակական առումով բազմաբնակարան շենքերը 3,9 անգամ գերազանցում են անհատական բնակելի շենքերին (որոնք ժողովուրդն անվանում է «սեփական տներ»)։ Վերջին տասնամյակների ընթացքում մայրաքաղաքի զանգվածային բնակարանաշինարարությունը հանգեցրել է բնակարանների առաջնային շուկայի աճին և արդյունքում՝ շուկայում գրանցվել է բնակարանների առաջարկի կտրուկ աճ: Հիփոթեքային արտոնությունները հնարավորություն են ընձեռել նորակառույց շենքերի թանկարժեք բնակարանների գնորդների կազմում ներգրավել նաև միջին խավի ներկայացուցիչների որոշակի մասին։
Սակայն անցած տարին նշանավորվեց հետընթացով։ Այն, որ բնակարանների քանակի կրճատումը պատահական բնույթ չէր կրում, պարզ երևում է ստորև ներկայացված գծապատկերից։ Ինչպես տեսնում ենք, յուրաքանչյուր ամսում, նախորդ տարվա նույն ամսվա համեմատ, արձանագրվել է բնակարանների վաճառքի անկում։
Կարելի է ամենայն վստահությամբ ենթադրել, որ մայրաքաղաքում այս անկումը պայմանավորված է ոչ թե առաջարկի, այլ սպառողական պահանջարկի կրճատմամբ։ Ակնհայտ է, որ վաճառվող բնակարանները տեսանելիորեն ավելի շատ են (ինչպես առաջնային, այնպես էլ երկրորդային շուկայում), քան նրանց գնորդները։ Առաջարկի և պահանջարկի միջև այս «անհամաչափությունն» ավելի է խորացել հիփոթեքային նպաստների փուլային վերացումից հետո: Սակայն ճիշտ չի լինի ամեն ինչ հիմնավորել հիփոթեքով:
Մայրաքաղաքի վարչական շրջանների համայնապատկերում շուկայում դրական տեղաշարժ է գրանցվել միայն Քանաքեռ-Զեյթունում՝ բնակարանների վաճառքն այստեղ աճել է 64 միավորով (կամ 9,4%-ով)։ Մնացած շրջաններում պատկերը ճիշտ հակառակն է. ամենավատ ցուցանիշները եղել են Կենտրոն «էլիտար» վարչական շրջանում (վաճառքի անկում 854 բնակարանով կամ 41%–ով), որին հաջորդել է բնակարանների բարձր արժեքով իր անմիջական մրցակիցը՝ Արաբկիրը (703 բնակարանով կամ 32%–ով)։ ) Այս երկու վարչական շրջանների ընդհանուր մասնաբաժինը Երևանում բնակարանների առքուվաճառքի ընդհանուր անկման մեջ կազմել է 46%։ Չնայած այս հակառեկորդին, Կենտրոնը և Արաբկիրը շարունակում են պահպանել իրենց առաջատար դիրքերը բնակարանների վաճառքի վարկանիշում։
Թվում է, թե վաճառքի ամսական կայուն անկումը (տարեկան կտրվածքով) պետք է հանգեցներ բնակարանների գների առնվազն «կայունացման»։ Սակայն, դատելով պաշտոնական տեղեկատվությունից, շուկայական գները մայրաքաղաքի բոլոր վարչական շրջաններում, առանց բացառության, նախորդ տարի անշեղորեն աճել են։ Միևնույն ժամանակ, բացարձակ թվով գների ամենամեծ աճը գրանցվել է հենց այն շրջաններում, որտեղ վաճառքի ամենամեծ անկումն է գրանցվել՝ Կենտրոնում և Արաբկիրում։
Սա առավել ևս պարադոքսալ է՝ հաշվի առնելով նշված վարչական շրջաններում մեր իրականության համար անշարժ գույքի ֆանտաստիկ միջին գները (տե´ս ստորև ներկայացված գծապատկերը):
Շատ գնորդների գները հետաքրքրում են ԱՄՆ դոլարով։ Հայտնի է, որ անշարժ գույքի գովազդներում գինը մեծամասամբ նշվում է ԱՄՆ դոլարով։ Ուստի` ներկայացնենք Երևանի բնակարանների շուկայական գներն այդ համաշխարհային արժույթով։
Այնուամենայնիվ` ի՞նչը հանգեցրեց բնակարանների շուկայի անկմանը։ Նշենք, որ ներկայիս անկումը նախադեպ ուներ ոչ վաղ անցյալում։ 2020 թվականին Հայաստանում բոլոր տեսակի անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքների ընդհանուր թիվը նվազել է 5.4 հազար միավորով (կամ 10.4%-ով)։ Միևնույն ժամանակ մայրաքաղաքում բնակարանների վաճառքը նվազել է 3.0 հազար միավորով (կամ 27%-ով)։ Այսինքն՝ տարիներ առաջ եղել է անկում, որը համեմատելի է անցյալ տարվա անկման հետ։ Բայց այն ժամանակ հանգամանքները մի փոքր այլ էին։
2020 թվականի հունվար-փետրվար ամիսներին երկրում COVID-19-ի համաճարակի մասին լուրեր տարածվեցին, իսկ մարտի սկզբին հայտնաբերվեց ՀՀ քաղաքացու մոտ հիվանդության առաջին դեպքը։ Այնուհետև, մարտի կեսերին, կառավարությունը հայտարարեց արտակարգ դրություն և սահմանեց կարանտին։ Ժողովուրդը, պատկերավոր ասած, շոկի մեջ էր, հասարակական կյանքը գրեթե կանգ առավ։ Սա, ի թիվս այլ գործոնների, բացասական ազդեցություն ունեցավ անշարժ գույքի, այդ թվում՝ բնակարանային շուկայի վրա։ Օրինակ՝ նշված տարվա ապրիլին բնակարանների առքուվաճառքի ծավալները նվազեցին 5,2 անգամ։ Անշարժ գույքի շուկայի հետագա վերականգնումն ընդհատվեց Արցախի դեմ Ադրբեջանի ագրեսիայի պատճառով, որը սկսվեց 2020 թվականի սեպտեմբերի վերջին։ Պատերազմի ծանր հետևանքները ազդեցին Հայաստանի կյանքի բոլոր ոլորտների վրա։ Մայրաքաղաքի անշարժ գույքի շուկայում դա արտահայտվեց չորրորդ եռամսյակում բնակարանների վաճառքի նկատելի անկումով՝ 1,2 հազար միավորով (կամ 35%-ով)։
Իսկ որո՞նք են 2023 թվականի անկման պատճառները: Միգուցե շուկայի փլուզումը կապված էր արտասահմանյան գնորդների հե՞տ։ Այս հարցի պատասխանը բացասական է։ Եթե դիտարկենք Հայաստանում բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների դինամիկան (Երևանի մասով նշված տվյալները հրապարակված չեն), ապա վերջին երկու-երեք տարվա ընթացքում էական տեղաշարժեր չեն եղել։ Նշենք, որ անշարժ գույքի օտարերկրյա գնորդների և վաճառողների տվյալները հրապարակվում են սկսած 2018 թվականից։
Հայաստանի բոլոր բնակավայրերում օտարերկրացիների կողմից բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների թիվը նախորդ տարի նվազել է մոտավորապես 0,4 հազար միավորով։ Թե այս թվից որքանն է բաժին ընկնում Երևանին` պաշտոնական տեղեկատվության մեջ չի նշվում։ Պայմանականորեն ընդունենք, որ այս ամբողջ անկումը տեղի է ունեցել միայն մայրաքաղաքում։ Բայց նույնիսկ այս դեպքում անկման ընդհանուր ծավալը (վերը նշված 3,4 հազար բնակարանները) շատ ավելի մեծ է, քան օտարերկրացիների կողմից բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների կրճատումը։, այնպես որ օտարերկրացիների գործոնի ազդեցությունը մայրաքաղաքի բնակարանների շուկայի վրա այնքան էլ էական չի եղել։
Նշենք, որ վերջին տարիներին օտարերկրյա վաճառողներն ավելի շատ են եղել, քան գնորդները։ Կարելի է ենթադրել, որ «օտարերկյա վաճառողների» մի մասը ներկայացնում են Հայաստանի նախկին բնակիչները, ովքեր ընդունել են այլ պետությունների (առաջին հերթին՝ Ռուսաստանի, հետո՝ ԱՄՆ-ի և եվրոպական երկրների) քաղաքացիություն։ Որպես տեղեկանք. միայն 2017-2021 թվականներին և 2022 թվականի առաջին եռամսյակում Ռուսաստանի քաղաքացիություն է ստացել 165 հազար Հայաստանի քաղաքացի։ Ամեն տարի մեր շուրջ 2 հազար քաղաքացիներ Green Card վիճակախաղի միջոցով ստանում են ԱՄՆ մուտքի արտոնագիր։ Շատ հնարավոր է, որ այս արտագաղթողների մի մասը հրաժարվել է Հայաստանի քաղաքացիությունից և դարձել «օտարերկրացի»։ Ինչպես հայտնի է, այլ երկրներ տեղափոխված մեր հայրենակիցներից շատերն առանձնապես չեն շտապում վաճառել իրենց անշարժ գույքը Հայաստանում։ Միայն իրենց նոր բնակավայրում հիմնավոր հաստատվելուց և «օտարերկրյա քաղաքացիներ» դառնալուց հետո են նրանք որոշում վաճառել նախկին հայրենիքում գտնվող իրենց բնակարանները և այլ գույքը:
Ստորև ներկայացված գծապատկերում ցուցադրված է նախորդ տարվա ընթացքում Հայաստանում բնակարանների առքուվաճառքի գործարքներ իրականացրած օտարերկրյա քաղաքացիների աշխարհագրությունը։
Մայրաքաղաքի բնակարանների շուկայի անկման հետ կապված մեկ այլ վարկած առնչվում է հիփոթեքային վարկերին, իսկ ավելի ճիշտ՝ արտոնությունների փուլային վերացմանը։ Այսպիսով` անցյալ տարի մայրաքաղաքում հիփոթեկով գրավադրված բնակարանների թիվը 712–ով (կամ 7,8%–ով) ավելի քիչ է եղել, քան դրան նախորդող տարվա ընթացքում: Հետաքրքրական է այն փաստը, որ անկումը, հատկապես մեծ է եղել մայրաքաղաքի ծայրամասերում՝ Դավթաշեն (կրճատումը 249 միավորով) և Մալաթիա-Սեբաստիա (230 միավորով) թաղամասերում։ Այս հակավարկանիշում երրորդ տեղը զբաղեցնում է տարածքով և բնակչության թվով փոքր վարչական շրջանը՝ Նորք-Մարաշը, որտեղ հիփոթեկով գրավադրված բնակարանների թիվը նվազել է 116–ով։
Կենտրոն և Արաբկիր վարչական շրջաններում հիփոթեկով գրավադրված բնակարանների թիվն աննշան է նվազել (համապատասխանաբար 33 և 29 միավորով), և նրանք, ինչպես և նախկինում, նախորդ տարվա վարկանիշում եղել են առաջատարը (տե´ս ստորև ներկայացված գծապատկերը):
Համեմատաբար փոքր ազդեցություն է ունեցել բնակարանների վաճառքի կրճատման վրա: Իսկ միասին վերցրած, օտարերկրյա գնորդների և վաճառողների, նաև հիփոթեկով գրավադրված բնակարանների մասով, բնակարանների վաճառքը նվազել է մոտավորապես 1.0 - 1.1 հազար միավորով, ինչը կազմում է ընդհանուր անկման «միայն» շուրջ 1/3-ը: Այնուամենայնիվ, ո՞րն էր շուկայի անկման հիմնական պատճառը:
Նախորդ տարի Ադրբեջանի կողմից Արցախի ամբողջական շրջափակումը դարձավ տարվա ամենակարևոր իրադարձությունը, որն ի վերջո հանգեցրեց Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության լուծարմանը և արցախցիների զանգվածային արտագաղթին Հայաստան։ Արցախում տեղի ունեցած աղետը Ադրբեջանի կողմից շարունակվող սպառնալիքների և ռազմական պատրաստության ֆոնին Հայաստանի բնակիչների որոշ մասի մոտ հոռետեսական տրամադրություններ է առաջացրել։ Չդադարող և խուճապ առաջացնող խոսակցությունները Ադրբեջանի կողմից մեր երկրի տարածք ռազմական ներխուժման վերաբերյալ տագնապալի իրավիճակ ստեղծեցին հասարակության շրջանում: Հասկանալի է, որ նման պայմաններում շատ պոտենցիալ գնորդներ որոշեցին հետաձգել անշարժ գույքի (այդ թվում՝ բնակարանների) ձեռքբերման գործընթացը մինչև «ավելի լավ ժամանակներ»։
Արդյո՞ք սպառողական պահանջարկի կրճատումը կբերի անշարժ գույքի, այդ թվում` բնակարանների գների իջեցմանը: Սպասել, որ վաճառողները կտրուկ կիջեցնեն գները, որոշ չափով կասկածելի է, հաշվի առնելով նրանց մտածելակերպը: Մեր իրականությունը հաշվի առնելով` եթե իրենք անգամ իջեցնեն գները, ապա շատ աննշան, զուտ տեսողական էֆեկտ ստեղծելու համար: Հնարավոր է գների «սառեցման» տարբերակը, մինչև սպառողական պահանջարկի վերականգնումը 2022 թվականի մակարդակի: Չի բացառվում, որ նորակառույց շենքերի սեփականատերերը, առևտրային բանկերի հետ միասին, կփնտրեն սպառողի պահանջարկը խթանելու նոր մեթոդներ: Բայց դրա համար, ի թիվս այլ գործոնների, կպահանջվի սոցիալական վերելքի արդյունավետ աշխատանք և երկրում իրական աղքատության կրճատում։ Չէ՞ որ առանց բավարար և կայուն եկամտի, բնակարան գնելու մասին կարելի է միայն երազել: