Միտումները Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում․ իրակա՞ն, թե՞ կեղծ պահանջարկ

- Սկսենք վերջին հարցադրումից. կառուցապատման կտրուկ աճը հենց պայմանավորված էր ու ուղեկցվում էր գների գերուռճեցացմամբ, վիճակագրական տվյալների բացակայությամբ պայմանավորված նաև՝ վաճառքների մասին կեղծ ու չափազանցեցված ինֆորմացիայի տարածմամբ:

Մեծ պահանջարկի պայմաններում առաջարկի սղության շնորհիվ ակտիվացավ վաճառքը: Հիշում եք երևի այդ ժամանակների հայտնի խոսակցությունները՝ թե շենքի հիմքը չփորած, բոլոր բնակարանները վաճառվել են: Ու տարիներ պահանջվեցին, որ հասկանանք՝ արդեն կառուցված շենքերի զգալի մասում չվաճառված բնակարաններ կան:

Միաժամանակ, եկամտաբերության աճին զուգահեռ կառուցապատման ոլորտը սկսեց գրավել գործարարներին: Առաջարկի չհիմնավորված աճի և շուկայի լճացման հարցում մեղք ունեն չարաբաստիկ եկամտահարկի վերադարձի օրեսդրական կարգավորումները, ինչպես նաև կառուցապատողների կողմից բիզնեսի վարման հարցում սխալները, որոշ դեպքերում նաև՝ բիզնեսը ղեկավարող ոչ որակյալ կառավարիչները։

- Օրենքը, միգուցե, դարձավ տնտեսության ակտիվացման պատճառ, բայց կեղծ ակտիվացման պատճառ. շինարարության ոլորտի հաշվին ակտիվացող տնտեսության բարձր ցուցանիշներին և ցավալի հետևանքերին հանդիպել ենք արդեն անցյալում: Բայց սրա վտանգավորությունը նաև երկրաչափական պրոգրեսիայով աճող պետության բեռն է, որը մի մեծ ական էր, որ դրվեց հետագա իշխանությունների տակ։

Ամեն դեպքում այդ ակտիվություն կոչվածը վերջնական արտահայտում կստանա մեծ շղթայում պտտվող պարտքի վերադարձելիության չափով։ Կառուցապատողներից շատերը պարտք են շինարարներին, մատակարարներին, նրանք իրենց հերթին՝ բանկերին, ու այս ներքին պարտքը, վերադարձելիությունը ոչ մեկ չի հաշվել։ Հենց այս պատճառով եմ ահազանգում ՝ ոլորտը փրկել է պետք։

Ինչ վերաբերում է գներին, ապա, իմ գնահատականով, դրանք աճել են շուրջ 3-4 անգամ։ Ու կրկին բախվեցինք մարդկանց ինքնավստահությանը. գնորդներից շատերն անտեսեցին գնաճը, պետությունից մի բան պոկելու ցանկությամբ՝ թանկ բնակարաններ գնեցին: Ու գրեթե ոչ ոք չմտածեց, որ իրականում իր վրա այդ օրենքի ազդեցությունը մեծ չէ. եթե նախկինում ՝ մինչ այս օրենքի կիրառումը, հիփոթեքով բնակարան գներ ու մարեր վարկը, ապա ընդհանուր ավելի քիչ գումար կվճարեր, քան հիմա, երբ բնակարանների գները մի քանի անգամ բարձրացել են ու ինքը լավագույն դեպքում միայն մայր գումար է վճարում:

Ավելին, ոչ ոք չի մտածում, որ այդ դեպքում իր հարկերը ոչ թե բանկերը կստանային, որպես տոկոսագումար, այլ երկրի կայացմանն ու զարգացմանը կուղղվեին:

- Այս կոպիտ կապիտալիստական մոտեցումը և քաղաքաշինարարի մտածողություն ունեցող ղեկավարների բացակայությունը բերեց խիտ, չհաշվարկված կառուցապատման, Երևանի տեսքի, քաղաքաշինության ավիրման, որն առանձին թեմա է, և անհայտ է՝ ինչ հետևանքներ կունենա, եթե մի օր հերթական իշխանությունները կանգնեն այլ տեղ նոր մայրաքաղաքի կառուցման խնդրի առջև։

- Սա ծանր հարց է, ու երբ պատասխանեմ նորից վաճառողները կնեղվեն։ Կենտրոնում գնանկում չեմ կանխատեսում։ Մյուս համայնքերում ավելի մոտ թիվ կանխատեսելու համար պետք է իմանալ կառուցապատման ռեալ պատկերը՝ միավոր բնակարանի քանակով:

– Վերջերս Երևանում շինթույլտվություններին վերաբերող երկու թիվ հրապարակվեց՝ 20.000 և 9000: Ընդունենք 9000 է, ընդունենք, որ սրա 70% ը առանձնատուն է: Կստացվի 2700 բազմաբնակարան շենք կամ համալիր: Մեկ շենքում միջինում գործ ունենք 50 բնակարանի, համալիրի դեպքում՝ 200 և ավելի բնակարանի հետ: Հիմա, եթե միջին թվաբանական հաշվարկ կատարենք, կստանանք ահռելի թիվ՝ մոտ 337.000 բնակարան։ Իսկ եթե դա ռեալ պատկերը չէ, իրական թիվը կրկնակի՞ է։

– Կարծում եմ, որ կախված շենքի դիրքից, որակից, բակից, և կառուցապատողի ֆինանսական վիճակից, ամենացածր շեմը 800-1200 $- ի սահմանում բավական երկար կպահպանվի։ Այս կանխատեսումը ավելի վաղ անուղղակիորեն հաստատել է ԿԲ նախագահը՝ ասելով, որ 2025 թվին եկամտահարկի օրենքի ավարտից հետո շուկայում 30% անկում կարող է լինել:

- Երբ դու պատերազմի միջով ես անցել, անկայուն քաղաքական վիճակ ունես և սահմանին ունես թշնամի, որն ամեն առավոտ նոր ախորժակով նոր պահանջներ է քո դեմ ներկայացնում, պետք է ընկալես, որ չեն կարող քեզ մոտ անշարժ գույքի գներն աճել։ Դրա համար անընդհատ իշխանության տարբեր ներկայացուցիչներ վիճակագրական տվյալների հետ խաղով փորձում էին հակառակը ներկայացնել, աշխուժությունը պահել։

Տեսեք՝ Կադաստրի կոմիտեն վերցրեց հին գործարքները, նորի տեղ ներկայացրեց՝ ուռճացնելով ցուցանիշները (ինչպես օրինակ՝ Մոնթե Մելքոնյան փողոցի՝ 5-6 տարի առաջ վաճառված, սակայն վերջերս նոր ավարտական ստացած բնակարանների դեպքում): Կամ, օրինակ սկսեց հարկ հավաքել վարձակալությունից, մարդիկ մտան հարկային դաշտ՝ գրանցելով գործարքները: Իսկ վիճակագրությունում դա արտացոլվեց աճով, թեև նախորդ տարիներին ևս նույն տները վարձակալությամբ էին տրվում: