Հիփոթեք, սպեկուլյատիվ գնաճ և պայթյունի սպասում
Թեև հիփոթեքային շուկայում աշխուժությունը պահպանվում է, այնուամենայնիվ հիփոթեքային վարկեր մարող քաղաքացիների մեծ մասը սթրեսային վիճակում է` եկամուտների և ծախսերի անընդհատ վերահաշվարկներ, ֆորսմաժորային իրավիճակներ։ Տագնապն ավելի է ուժգնացել՝ հատկապես անընդհատ ցնցումների մեջ գտնվող մեր իրականության պատճառով։
Գրեթե նույն մտորումների մեջ են նաև պոտենցիալ գնորդները, որոնց համար շուկան պահպանում է առանց կանխավճարի հիփոթեքային վարկեր տրամադրելու առաջարկը։ Կառուցապատող ընկերության ներկայացուցիչ՝«Բեյսիք Էսթեյթ» ընկերության գլխավոր մենեջեր Գոհար Սաղոյանը հիշեցնում է՝ տարիներ առաջ կառուցապատողը կանխավճարի խնդիրը վերցրել էր իր վրա, որպեսզի վաճառք ապահովեր։ Սա մարքեթինգային լավ գործիք էր՝ գնորդին շահավետ առաջարկ ներկայացնելու համար, սակայն ռիսկային էր։
Ամերիկայի Միացյալ Նահանգներում 2008թ-ի հիփոթեքային (ֆինանսական) ճգնաժամի հիմնական պատճառը հենց ԱՄՆ-ի անշարժ գույքի շուկայում տնտեսական փուչիկի պայթյունն էր։ Այսպես՝ օրինակ գնորդը, որը ենթադրենք, 100 000 միավոր արժեքով բնակարան էր գնել, որի գինը ընկել էր 40% և դարձել՝ 60 000, պարզապես գրավադրված բնակարանը թողնում էր բանկին և մեկ ուրիշ էժան բնակարան գնում:
Այսօր արդեն կառուցապատողը վաճառքի խնդիր չունի, և կանխավճարի ռիսկերն իրենց վրա են վերցնում ապահովագրական ընկերությունները։
Տնտեսագետ Սուրեն Պարսյանի կարծիքով, ստեղծվել է օբյեկտիվ վիճակ, երբ բանկերը, հաշվի առնելով նաև տարեկան 10-20 % անշարժ գույքի գների աճը՝ գնացել են կանխավճարի վերացման քայլին։ Հիփոթեքային շուկայում բավականին ուժեղացել է մրցակցությունը։ Մի քանի բանկեր լուրջ ներուժ են դրել այս ուղղությամբ և փորձում են մեկը մյուսից լավ պայմաններ առաջարկել հաճախորդներին։
Անցած տարի սկսեց կիրառվել կանխավճարի ապահովագրման ինստիտուտը։ Պետությունը և բանկերը համատեղ առաջարկեցին ապահովագրման համակարգ։ Օրինակ՝ 20% կանխավճարի դեպքում քաղաքացին՝ կարող էր 8 տոկոսը վճարել, մյուս 12 տոկոսի երաշխիքը տրամադրում էր ապահովագրական ընկերությունը։ Տեսնելով, որ այդ համակարգն աշխատում է, և ապահովագրության համար հաճախորդը 1% լրացուցիչ վճարում է, բանկերը որոշեցին այդ 1%-ը դնել իրենց առաջարկած վարկի տոկոսի վրա և առանց կանխավճարի հիփոթեք տրամադրել։ Եվ այս ծառայության դեպքում, կարելի է ասել, ապահովագրական ընկերություններին շուկայից դուրս թողեցին։
Տնտեսագետ Կարեն Միքայելյանը, վկայակոչելով ձևավորված շուկայական կոնյունկտուրան և վիճակագրությանը, ուշադրություն է հրավիրում այս պահին շուկայի միտումներին՝ շուկան շատ աշխույժ է, հուլիս ամսվա դրությամբ գործարքների ընդհանուր միտումը աճող է, աճել են նաև վարկավորման ծավալները։ Հիփոթեքի վարկային պորտֆելն անցյալ տարվա նկատմամբ կրկնապատկվել է։ Խոսքը մոտ 690 միլիարդ դրամի մասին է, որը շատ մեծ թիվ է։ Տնտեսագետին անհանգստացնում է այն , որ պետությունը դեռ կիրառում է եկամտային հարկի հետվերադարձի գործիքը։ Դժվար է գնահատել դրա արդյունավետությունը և հիմնավորել, որ այն անհրաժեշտ է որպես սոցիալական ծրագիր։
2021-ի ընթացքում 22․75 միլիարդ դրամ պետությունը վճարել է, որպեսզի քաղաքացիները բնակարան գնեն և 20-30 տարով պետությունն այդ բեռը վերցրել է իր վրա։ Ընդ որում, այս տարի 65-66 տոկոսով այդ թիվն աճել է։ Այսինքն, 2022-ի վերջին ունենալու ենք մոտ 35 մլրդ դրամ, որը վճարվելու է որպես եկամտային հարկի վերադարձ։ Հարց է առաջանում, ճիշտ չի լինի արդյո՞ք տարեկան 70-80 մլն դոլարը ներդնել արտահանման խթանման, գյուղատնտեսության սուբսիդավորման, պետական աշխատողների աշխատավարձը բարձրացնելու, թոշակներն ավելացնելու վրա, այսպես, թե այնպես, գումարը հետ է վերադառնալու տնտեսություն։
Վերջին տարիներին պետությունը լուրջ աջակցություն է ցուցաբերում գյուղատնտեսության ոլորտին, որի արդյունքներն ակնառու են, խոսքը գնում է ինտենսիվ այգիների, նորարական ջերմոցների կառուցման սուբսիդավորման մասին։ Եթե այս ուղղությամբ 80 մլն դոլար լրացուցիչ ներդրում լինի, ապա զգալի գերազանցող արդյունք կստացվի՝ աշխատատեղերի ավելացման, արտահանման տեսքով, որի արդյունքում մարդիկ կկարողանան անշարժ գույք ձեռք բերել։ Հիփոթեքային վարկերը գրեթե բոլոր երկրներում են սուբսիդավորվում, սակայն Կարեն Միքայելյանը չի հիշում որևէ երկրորդ երկիր, որտեղ պետությունը իր վրա վերցնի վարկի տոկոսագումարներն ամբողջությամբ։ Որպես սոցիալական ծրագիր, իհարկե, կարելի է մասնակի սուբսիդավորել և ցանկալի է, որ սուբսիդավորումը խթանի նաև ծնելիությունը, դրանով իսկ լուծելով ևս մեկ կարևորագույն սոցիալական խնդիր։
Հաշվի առնելով հիփոքեթային վարկերի երկարաժամկետ բնույթը, կարելի է եզրակացնել, որ առաջիկա 5-7 տարիների ընթացքում հետ վերադարձվող եկամտային հարկի ծավալը դեռևս աճելու է։ Այսինքն, նոր վարկերն ավելանալու են, իսկ առաջին վարկերը դեռևս չեն մարվելու։ Արդյունքում տարեկան 80 մլն դոլար ծախսը պետության համար կարող է աճել խիստ մոտավոր գնահատականներով մինչև 150 մլն դոլարի։ Սրան էլ, եթե գումարենք արտարժույթի ռիսկը, պատկերն ավելի ամբողջական կդառնա։
Կարեն Միքայելյանի կարծիքով, շինարարությունը տնտեսության առաջատար ոլորտը դարձնելը՝ հիմնարար սխալ է։ Շինարարությունը պետք է լինի այնքան, որ սպասարկի տնտեսությանը։ Պետք է մտածել այնպես անել, որ մարդկանց եկամուտներն ավելանան, մարդիկ ավելի լավ ապրեն և կարողանան բնակարան գնել․ «2009-ի ճգնաժամից պետք է դասեր քաղած լինեինք, միայն այն բանի համար, որ տնտեսությունը կախված էր շինարարությունից՝ մենք 14-15% տնտեսական անկում գրանցեցինք, այն դեպքում, երբ նվազագույն ֆինանսական ինտեգրացիա ունեցող տնտեսություն ենք ունեցել։ Սա խայտառակ ցուցանիշ էր»։
Գների անգամ 20% անկման դեպքում հիստերիա կսկսվի
«Այսօր անշարժ գույքի շուկայում երկու տիպի գնորդ կա՝ առաջինն իսկապես բնակարանի կարիք ունեցող խումբն է, երկրորդ խումբը՝ անշարժ գույքի շուկայում ներդրում անողներն են՝ նաև հիփոթեքային վարկավորման միջոցով։ Հենց անշարժ գույքի շուկան ներդրումային հնարավորություն դիտարկելու պատճառով են պահպանվում բնակարանների բարձր գները»,- ասում է Սուրեն Պարսյանը։
Ըստ տնտեսագետի, քանի դեռ մեր երկրում չի զարգացել արժեթղթերի շուկան, մարդիկ այդ ազատ գումարներն ուղղելու են անշարժ գույքի ոլորտ։ Արդարության համար պետք է ասել, որ քաղաքացիները նաև տեղեկացված չեն, օրինակ՝ պարտատոմսերի մեջ ներդնելու համար ֆինանսական գիտելիքներ էլ չկան։ Շատ հաճախ մարդիկ չգիտեն, որ ավանդի տոկոսից եկամտային հարկ են վճարում, բայց պարտատոմսից՝ ոչ։ Չգիտեն, որ պարտատոմսեր ձեռք բերելու համար կարող են դիմել նաև բանկերին, բրոքերական ծառայություններ մատուցող ընկերություններին և այլն։
Նույն կարծիքն է Կարեն Միքայելյանը՝ մեզ մոտ փաստացի չի գործում արժեթղթերի շուկան և մարդիկ կլորիկ գումար ունենալու և լավ պայմաններով վարկերի առկայության դեպքում խնայողությունները ներդնում են անշարժ գույքի շուկայում։ Ինչ խոսք, միջազգային ներդրումային գործիքներից տեղյակ չեն՝ տեղեկացվածության, ներդրումային գիտելիքների պակաս կա։
Սա բերելու է նրան, որ գների 40 % անկման դեպքում (ինչը Կարեն Միքայելյանը չի բացառում) հիստերիա կսկսվի։ Այն կսկսվի անգամ 20% անկման դեպքում։ Դա կարող է տեղի ունենալ արտաքին միջավայրի ազդեցության, համավարակի, պատերազմի կամ վարձակալության շուկայի գրավչությունը կորցնելու դեպքում։ Որքան էլ տարօրինակ է, եկամուտների անկման դեպքում բողոքի ալիք կարող են բարձրացնել հատկապես նրանք, ովքեր ոչ թե տանիքի հարց են լուծել, այլ պարզապես անշարժ գույքի շուկայում ներդրում են արել, բանկից վարկ վերցնելով՝ գնել երրորդ, չորրորդ, հինգերորդ բնակարանները։
Բանկերը վճարունակ պահանջարկ են ստեղծում շուկայում
Այս տարվա ընթացքում օտարերկրյա ներդրումերը շինոլորտում նվազել են 65%` անցյալ տարվա համեմատ։ Սուրեն Պարսյանն ուշադրություն է հրավիրում՝ այսինքն` մեր բնակելի շինարարությունը իրականացվում է Հայաստանի բանկային համակարգի միջոցով։ Պարսյանի կարծիքով հիփոթեքային շուկայի զարգացման և անշարժ գույքի գների աճով առաջին հերթին հետաքրքրված է բանկային համակարգը՝ հաշվի առնելով այն, որ վարկեր տրամադրելիս շատ հաճախ բանկը, որպես գրավ է վերցնում անշարժ գույքը։ Անշարժ գույքի գների վերջին տարիների դինամիկ աճը էապես նվազեցրել են բանկային համակարգի ռիսկերը։
Եթե նախկինում բանկը վարկավորելիս որպես գրավ վերցնում էր անշարժ գույքը, ապա որպես գրավ գնահատում էր 60%-ի չափով , այսինքն` բանկը հաշվի էր առնում՝ այդ գույքն արագ վաճառելու անհրաժեշտության դեպքում պետք է 30-40% գին իջեցնել։ Վերջին տարիներին նման խնդիր չկա։ Անշարժ գույքի բարձր գները դեր են խաղում։ Բանկը կարող է ցանկացած ժամանակ գրավադրված գույքը վաճառել շուկայականին մոտ գնով, եթե գրավառուն չկարողանա վճարել իր պարտավորությունների համար։
Այնուամենայնիվ, որոշակի բացասական միտում կա անշարժ գույքի շուկայում՝ ըստ Սուրեն Պարսյանի։ Թեև շուկան բուռն զարգացել է վերջին մեկ տարվա ընթացքում, հիմա փաստ է, որ 2022 թվականի հուլիսին անցյալ տարվա հուլիսի նկատմամբ առքուվաճառքի գործարքների թիվը Երևանում կրճատվել է 14․6%, մարզերում՝ 9․8%։ Բնականաբար, գործարքների նվազումը վկայում է պահանջարկի կրճատման մասին, թեև բարձր գները դեռևս պահպանվում են։
Մեկ այլ խնդիր՝ այս պահին մոտ 300 բնակելի շենքի թույլտվություն ունենք, մայրաքաղաքի, առանց այդ էլ ծանրաբեռնված ենթակառուցվածքների դեպքում։ Հայտնի չէ, թե ինչ խնդիրներ է առաջացնելու դրանց մուտքը բնակարանային շուկա։
Երևանի տարբեր հատվածներում 300 բնակելի շենք կառուցելու հետ մեկտեղ, պետք է մտածել գազի, ջրի, էլեկտրաէներգիայի և այլ ենթակառուցվածքների ավելացնելու մասին։ Տնտեսագետը մեկ օրինակ է բերում՝ Կոմիտասում շենք է շահագործման հանձնվել, որի գազը բերվել է Պռոշյան համայնքից (Կոտայքի մարզ), քանի որ Կոմիտաս վարչական շրջանը համապատասխան կարողություններն այլևս չուներ։
Կառուցապատողներն արդեն զգուշանում են
«Նույնիսկ 2020 թվականին, երբ մենք ունեցանք տնտեսության 7․4 տոկոս անկում, անշարժ գույքի շուկայում գները չիջան։ Իմ կարծիքով չիջան, որովհետև ինչպես միջազգային շուկայում, այնպես էլ մեր երկրում տեղի ունեցավ շինարարական նյութերի արժեքի բարձրացում»,- Գոհար Սաղոյանի դիտարկմամբ, չնայած դրան, վերջին 5-6 տարիներին կառուցապատողների մոտ չի եղել նախագիծ, որը իրացման հետ խնդիր ունենան։ Դա կապված է նաև հիփոթեքի շուկայում սոցիալական բաղադրիչ պարունակող ծրագրերի խթանման հետ։ Այս պահին իրենց կողմից իրականացվող նախագծերի բազմաբնակարան շենքերում վաճառվող բնակարաններն արդեն սպառվել են՝ պահանջարկը մեծ է։
Այս պահին կառուցապատողների համար մեծ խնդիր է արտարժույթի տատանումը, քանի որ վաճառվող բնակարանների քառակուսի մետրի հաշվարկն արվում է հիմնականում ԱՄՆ դոլարին համարժեք դրամով։
Վնասը, հատկապես զգալի է տարաժամկետ վճարումների դեպքում, երբ գնորդը բանակցում է կառուցապատողի հետ և փուլ առ փուլ վճարում։ Վճարը կարող է լինել կանխիկ 10%, ընթացիկ վճարում՝ 30% և 60%-ը՝ շենքը հանձնելու ժամանակ, Ստացվում է, որ կառուցապատողը գնորդին վաճառել է , երբ դոլարն այլ արժեք է ունեցել, ծախսն անում է ուրիշ արժեքով, գնորդների հետ վերջնահաշվարկն արդեն մեկ ուրիշ արժեքով, երբ դոլարն անկում է ապրել և նրա եկամուտը բավականին նվազում է։
Հիփոթեքի դեպքում էլ ՝ բանկը կառուցապատողին թույլ է տալիս իր հատուկ հաշվից կանխավճարի մասը օգտագործել, մնացած մասը սառեցնում է։ Հիմնականում բոլոր դեպքերում՝ եթե գնման իրավունք է, բանկն իր ռիսկն ապահովագրում է, քանի դեռ շենքն ավարտված չէ։ Այսինքն, կառուցապատողը, շենքն ավարտելու համար, հիմնականում, նորից դիմում է վարկերի։
Այս պահին ամենամտահոգիչը երկրի ոչ կայուն վիճակն է։ Նման իրավիճակում կառուցապատողները կզգուշանան ներդրում անել, նոր նախագծեր սկսել, քանի որ սպասումներն անորոշ են։ Առանց այդ էլ, նախագծերի հաջող իրականացման վրա բավականին մեծ ֆինանսական ազդեցություն են ունենում տարբեր գործոններ։
Մեր անշարժ գույքի շուկան պարադոքսալ է
Նախագծի ընթացքում սերտ շփվելով գնորդների հետ՝ նրանց պատմություններին քաջածանոթ է Գոհար Սաղոյանը։ Համաձայն չէ այն տեսակետին, որ մեծ մասամբ նորակառույցներից բնակարաններ են ձեռք բերում ներդրում կատարելու նպատակով։ Մեծամասնության համար դա առաջին սեփականությունն է, ապրելու համար խիստ հրատապ պահանջված։ Նորակառույցներից բնակարան ձեռք բերելիս՝ գնորդների մոտ 30%-ն է ներդրում անում՝ վարձակալության տալու նպատակով։
«Անշարժ գույքի գները կարող են աճել, աճել և պայթել։ Ռիսկերը կան։ Այս պահի դրությամբ ունենք սպեկուլյատիվ գնաճ անշարժ գույքի շուկայում։ Բանկերի մեծ վարկավորումներ ունենք հիփոթեքի ոլորտում»,- Սուրեն Պարսյանի կարծիքով, անշարժ գույքի շուկայում գների աճը ձեռնտու է բանկերին։ Դրանով է պայմանավորված, որ բանկերն անընդհատ գումար են ներդնում հիփոթեքային շուկայի մեջ։ Մի ձեռքով գումար են աշխատում, մյուս ձեռքով՝ կայունացնում են իրենց ռիսկերը։ Այսինքն, թույլ չեն տալիս, որ գներն իջնեն, անընդհատ վճարունակ պահանջարկ են ստեղծում շուկայում։ Սակայն այսպես երկար շարունակվել չի կարող։
Կառուցապատողներն էլ որոշակի սպասումներ ունեն, որ անշարժ գույքի գներն իջնելու են՝ եկամտային հարկի հետվերադարձի կասեցման, սպեկուլյատիվ գնաճի, այլ գործոններ հաշվի առնելով։
Մեր անշարժ գույքի շուկան պարադոքսալ է, տրամաբանական ոչ մի կանխատեսման չենթարկվող, սակայն իրականության հայելային անդրադարձն անխուսափելի է։